一、哪些房子應(yīng)該鑒定

所謂房屋安全鑒定，是指根據(jù)國家、省、市有關(guān)法律、法規(guī)或者技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)跟操作規(guī)程，對(duì)房屋結(jié)構(gòu)完損程度或使用情況是否危及安全使用進(jìn)行查勘、鑒別、檢測、評(píng)定。

辦法明確強(qiáng)調(diào)，在用房屋存在下列五類情形，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行安全鑒定：

1、達(dá)到設(shè)計(jì)使用年限;

2、地基基礎(chǔ)、墻體或其它承重鋼梁出現(xiàn)顯著下陷、裂縫、變形、腐蝕等情形;

3、因自然災(zāi)害或者起火、火災(zāi)等事件導(dǎo)致房屋發(fā)生塌陷、變形、不均勻沉降等情形;

4、對(duì)承重結(jié)構(gòu)進(jìn)行拆除以及改建;

5、存在其它安全隱患需要鑒定。

舉個(gè)實(shí)例，地震中的樓房，墻體、樓板等出現(xiàn)了塌陷，承重梁柱出現(xiàn)了傾斜、變形，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行房屋安全鑒定。在日常生活中，如果住處附近有工程建設(shè)項(xiàng)目在進(jìn)行深開挖作業(yè)，而房屋出現(xiàn)了路基塌陷、沉降、墻面開裂等情形，也需要立即進(jìn)行房屋安全鑒定;如果看到鄰居在進(jìn)行“破壞性裝修”，有砸掉承重梁柱等嚴(yán)重毀壞房屋主體結(jié)構(gòu)、影響住宅使用壽命的情形，也必須立即申請(qǐng)房屋安全鑒定。

二、誰來申請(qǐng)安全鑒定

房屋安全鑒定申請(qǐng)人，可以是住宅產(chǎn)權(quán)人，可以是實(shí)際使用人包括房主，也可以是住宅代管人或房屋經(jīng)營管理單位，還可以是利害關(guān)系人。沒有辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的房子，由合法占有該住宅的自然人、法人以及其它組織強(qiáng)調(diào)申請(qǐng)，比如新買的房子，尚未申請(qǐng)“小證”或者過戶手續(xù)，買房人如果看到房屋存在安全隱患，可以強(qiáng)調(diào)鑒定申請(qǐng)。

另外，人員密集的公共場所建筑物，如大學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、養(yǎng)老院、文化體育場館、大型商業(yè)設(shè)備、公共服務(wù)設(shè)施、交通樞紐，設(shè)計(jì)使用年限過半且卻在使用的，或者達(dá)到設(shè)計(jì)使用期限但卻需再次使用的，產(chǎn)權(quán)單位或管控單位也必須申請(qǐng)房屋安全鑒定，前一種情形應(yīng)該每十年進(jìn)行一次鑒定，后一種情形五年一次。

三、如何進(jìn)行安全鑒定

根據(jù)方法，進(jìn)行房屋安全鑒定，大體步驟如下：

1、申請(qǐng)人從主管部委發(fā)布的房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)名錄中自主選定鑒定機(jī)構(gòu);

2、申請(qǐng)人與鑒定機(jī)構(gòu)簽署房屋安全鑒定委托協(xié)議;

3、鑒定機(jī)構(gòu)組織現(xiàn)場查勘作業(yè);

4、鑒定機(jī)構(gòu)向申請(qǐng)人出具《房屋安全鑒定報(bào)告》，并按照房屋安全危險(xiǎn)等級(jí)，提出處理建議(觀察使用、處理使用、停止使用或整體拆除);

5、鑒定機(jī)構(gòu)將《房屋安全鑒定報(bào)告》報(bào)送主管部門登記;

6、主管部門將《房屋安全鑒定報(bào)告》內(nèi)容納入房屋安全管控信息系統(tǒng)資料庫供公眾查詢;

7、主管部門組織對(duì)危房進(jìn)行復(fù)鑒;

8、復(fù)鑒屬于應(yīng)該停止使用或整體拆除的危險(xiǎn)樓房，主管部門向住宅產(chǎn)權(quán)人出具《危險(xiǎn)房屋通知書》，在危險(xiǎn)房屋現(xiàn)場更改警示標(biāo)志房屋安全質(zhì)量鑒定，書面告知房屋所在地街辦(鄉(xiāng)鎮(zhèn))，并借助管理信息系統(tǒng)進(jìn)行公示;

9、相關(guān)方面按照處理建議對(duì)房屋采用相應(yīng)的維修、加固措施以及停止使用。

四、如何應(yīng)對(duì)施工影響

為防止大橋、樁基、開挖深豎井等項(xiàng)目施工對(duì)鄰近住宅導(dǎo)致不利影響房屋安全質(zhì)量鑒定，辦法非常要求建設(shè)單位要在開工前采用相應(yīng)舉措，制定項(xiàng)目防護(hù)預(yù)案，并在施工之后自行或受托第三方機(jī)構(gòu)對(duì)相應(yīng)房屋進(jìn)行追蹤測量。不同施工作業(yè)必須監(jiān)測的房屋分別是：

1、錘擊預(yù)制樁施工，距最近樁基一倍樁身寬度范圍內(nèi)的房屋;

2、開挖深度為3米以上的基坑，距基坑邊兩倍基坑深度范圍內(nèi)的房屋;

3、地下隧道、盾構(gòu)施工，距洞口邊緣一倍埋深范圍內(nèi)的房屋;

4、爆破施工中進(jìn)入爆破安全距離范圍內(nèi)的房屋;

5、地下管道、降低地下水位等其它項(xiàng)目施工，處于設(shè)計(jì)制約范圍內(nèi)的房屋。

辦法要求，對(duì)受到高架、樁基、開挖深豎井等項(xiàng)目建設(shè)影響發(fā)生塌陷、變形、不均勻沉降等異常現(xiàn)象的房產(chǎn)，房屋所有權(quán)人、實(shí)際使用人規(guī)定進(jìn)行房屋安全鑒定的，建設(shè)單位應(yīng)該委托房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。

五、如何管理鑒定機(jī)構(gòu)

根據(jù)辦法，市住房保障和房產(chǎn)管理局作為房屋安全鑒定的主管部門，將成立統(tǒng)一的房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)推薦名錄，并對(duì)納入名錄內(nèi)的鑒定機(jī)構(gòu)實(shí)行監(jiān)督管理。

對(duì)存在下列行為的鑒定機(jī)構(gòu)，主管部門將責(zé)成其責(zé)令改正，并借助房屋安全管控信息系統(tǒng)對(duì)相應(yīng)機(jī)構(gòu)的非法擅自信息進(jìn)行公布;逾期不糾正甚至情節(jié)嚴(yán)重的，將被踢出推薦名錄，其非法擅自情況還將被通報(bào)給上一級(jí)資質(zhì)主管部門，由前者依法對(duì)其進(jìn)行處置。

1、申請(qǐng)登記時(shí)遞交虛假材料，隱瞞真實(shí)狀況;

2、未依照國家要求的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)跟操作規(guī)程進(jìn)行現(xiàn)場查勘作業(yè);

3、未依照國家標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)完善要求出示鑒定報(bào)告以及出具虛假鑒定報(bào)告;

4、鑒定結(jié)論存在嚴(yán)重錯(cuò)誤;

5、未按規(guī)定履行信息變更手續(xù)。

市民通過房屋安全管控信息系統(tǒng)，不僅可以查詢房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)基本信息、從業(yè)人員基本狀況，還能不定期了解鑒定機(jī)構(gòu)的誠信經(jīng)營狀況，受表彰或被通報(bào)查處情況，從而在必須鑒定時(shí)，選擇專業(yè)素養(yǎng)強(qiáng)且信譽(yù)更好的機(jī)構(gòu)。[2]